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    892畝土地沒有按期開發,要被無償收回?企業主急了!一波操作下來結果讓他意外

    來源:網絡 時間:2020-10-21 分享至:

    導讀:國有土地未開發導致土地收回,應當怎么辦,如何補償?因規劃原因,導致土地不能開發建設的,該如何處理?

    國有土地未開發導致土地收回,應當怎么辦,如何補償?因規劃原因,導致土地不能開發建設的,該如何處理?接下來要講的案例分析,涉及的內容特別多,還涉及到其他的一些程序上的規定,因為各種原因,無法開發建設等等,具有重要的意義。

    1993年,海南某公司與某縣主管部門,簽訂了國有土地使用權出讓合同,以210萬的價格購得土地使用權,共800多畝的土地,并辦理了土地使用權證。1993年該企業剛買完這塊地,1994年就因海南的某高速公路項目施工,該企業被完全的封閉起來。高速公路在建設的時候,正好把他這個土地全部封閉起來了,導致工程車輛無法到達,沒法建設。

    一晃10年過去了,2005年8月縣主管部門突然就作出了 收回國有土地使用權的決定。因為沒有召開聽證程序就自行撤銷了。2006年,縣主管部門又重新作出了收回892畝土地的決定,該公司不服,進行了復議,復議撤銷了,又予以撤銷了兩次。但是,這個復議決定,說應當給予,先給予公司一定的建設期限,如果不能按規定開發再收回。

    縣主管部門就按照決定進行了行使,2007年1月,縣國土局又一次作出了關于依法無償收回國有土地使用權的告知書,這次是無償收回,收回892畝的使用權。2007年5月,縣主管部門作出了無償收費的決定,該公司不服,向省主管部門提起了復議決定,予以了維持,有了本案的訴訟。

    還有一個事實是涉案的土地在2006年的時候,892畝土地當中的近800畝,已經在2006年的9月份,就已經出讓給了另外一個房地產開發企業。另外一個房地產開發商在2006年的10月辦理了土地使用證,涉嫌“一地二賣”,因此,以上就是這個案子的一個基本事實。

    該案經過了一審二審,二審到了高院獲得了勝訴,企業自己的合法權益得到了一個維護。

    高院從幾個方面進行了分析,首先將土地全部封閉在內其中一個原因,導致土地不能及時開發的一個主要原因。雖然,該公司有修路的合同義務,修路的一個公司,一定要有相關部門的配合,但是,因為當時客觀條件的限制,該公司肯定也是修不成的,此為其中一個原因。

    該公司不能及時開發建設的另外一個主要的原因是本案當中的一個重點。本案當中涉案土地,雖然很早的時候就已經簽訂了土地出讓合同和辦理了土地證,但是一直沒有詳細規劃,爭議土地的開發建設一定要得到規劃職能部門的批準方能施工。該塊土地,一直沒有出臺明確的規劃指標,該公司雖然多次報請相關部門批準,相關部門一直沒有給予答復。

    因此,未能獲得規劃相關批復的一個重要的原因,沒有控規,也是該公司不能開始房地產開發和建設的一個重要的文件,因為沒有建設用地規劃許可,沒有工程規劃許可,更談不上后邊的開工許可,是不能進行建設和開發的,所以到這就已經非常清楚了。

    本案當中,該房地產公司不能及時開發的原因,主要是因為規劃條件和高速公路的封堵,不能開發建設,不是因為自身的原因,也不是因為主觀的原因導致不能建設。因此,縣主管部門作出無償收回國有土地的決定,是不合法的。根據行政訴訟法的規定,應當予以撤銷。

    楹庭律師認為,國有土地未開發導致收回的,如果不是因為自身的原因未開發的,是不能收回的。但是,往往在這個過程當中,都是有關部門已經作出了收回的決定,就要核定它的原因,是不是符合閑置土地處置辦法。

    閑置土地處置辦法中也有這樣的規定,不是因為企業自身原因導致的土地被認定為閑置的,應當置換或者協商給予補償或者評估,按市場價格給予補償。這一點也很重要,因其他原因導致的土地不能開發的不能開發,原因有也有很多。

    比如說有的規劃進行了調查,有的根本沒有規劃,就像本案,有的把住宅商業用地調整為綠地,有的是不符合其他的規劃條件,等等原因導致的這種不能繼續開發。但是上述所說的這些,只要是非自身的原因,是有關部門的原因,不可抗力或者其他各方面原因導致的,一律不得按照無償收回。

    應當按照處置辦法的相關規定,協商置換土地,進行協商的補償和安置。有完善的程序,另外一個比較常見的,規劃原因導致不能開發建設,剛才也簡單提到了,另外一個是我們近幾年也接觸到比較多的情況,有關部門“一地二賣”應當如何處理?

    在前一個問題還沒有處理清楚之前,比如幾個類似的案例,有關部門沒有嚴格的依法的收回原有的國有土地使用權的情況下,就將該土地賣給了他人。

    房地產開發企業這樣的案子,因為這些年,一直都有類似的案例,這幾年又多了起來,關于這種案子,房地產開發企業一定要注意這個問題,看看到底原因是出在哪兒,這不僅是影響到賠償責任或者補償責任的問題,有可能還會有一些人要承擔行政責任的問題。

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